[7주차강의] 부동산 경매-묵시적갱신/재개약, 내용증명, 상가건물임대차보호법

 

 

고려대학교 세종평생교육원

송해선 강사님의 부동산 7주차 강의입니다.

 

오늘은 짧은 시간안에 많은 걸 배워서

잊어먹기 전에 정리를 빨리 해야 할 것 같습니다.

 

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묵시적갱신

 

"임대인이 임대차기간

이 끝나기6개월~1개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우, 그 기간이 끝난때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차하는 것으로 본다.

(임차인은 1개월 전까지)"

 

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<묵시적 갱신 통지기간의 단축>

-현행: 임대차종료 1개월 전

-개정: 임대차종료 2개월 전

6월 2일 국무회의 통과, 공포 6개월 후 효력 발생

 

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<묵시적갱신 일반 내용>

1. 묵시적갱신 후 해지를 원할 경우 해지 통보 3개월이후 효력 발생

-통보 후 임차료 내야 하며, 석달 후 보증금 반환

2. 세입자가 2번의 월세를 연체하거나 세입자로서 의무를 위반한 경우 묵시적 갱신 불가

3. 새로운 계약서 작성 아님

4. 계약의 존속효력은 2년

5. 묵시적갱신 시 임대인의 보증금 인상요구는 효력이 없음

 

 

 

 

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<임대인 유의점>

1. 묵시적 갱신 후 임대인은 일방적 계약해지 불가

2. 임대인이 묵시적 갱신을 원하지 않을 경우, 임대차 만료 1개월 전까지 서면 등으로 해지통보해야 함

 

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<임차인 유의점>

1. 묵시적 갱신 후 계약서 다시 작성 필요X

2. 새로운 계약서를 작성 할 경우(특약명시), 기존 계약서 그대로 보관(대항력 및 우선변제권 유지 위함)

3. 이후 중개수수료 임대인&새로운 임차인 지급

4. 묵시적갱신 후, 임차인은 계약해지권한이 있으며

해지통보 후 3개월이 지나야 계약해지가 이루어지고 보증금 회수 가능

5. 보증금이 증액되었을 경우 '증액계약서' 작성

 

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<Q&A>

임대인이 계약 만료 전 15일 전전세금을 올려받겠다고 하는 경우?=>

묵시적갱신이 되었기 때문에 전세금 올려주지 않아도 됨

 

 

재계약

 

 

 

 

"계약만료일 도달 전 임대인과 임차인 간 계약조항을 새로이 합의해 계약서를 수정하거나

유지하여 계약서를 작성 및 연장하는 것."

 

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<재계약 일반내용>

1. 임차인은 반드시 등기부등본을 통해 임대인이 추가로 설정한 근저당 등을 파악해야 함

2. 재계약시 임차인은 임대인의 동의 없이

계약 해지 불가

3. 만기 전 계약 해지 시 중개수수료는 임차인이 부담

4. 계약서는 새로 작성

5. 임차인은 새로 확정일자를 받아야 함

 

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<증액계약서 작성 시 유의점>

1. 증액계약서 작성 후 증액계약서 확정일자받고 기존 계약서와 함께 보관-> 증액분 우선변제권 확보

2. 전체 계약서를 다시 작성하는 경우(증액분 포함)->임차인 입장에서 조심! 선순위권리파악 필요

3. 기존계약서 특약사항에 연장계약 및 증액분 명기 시

=> 증액분에 대한 확정일자 및 등기부등본상 선순위권리관계 파악 필요

 

 

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내용증명/배달증명

 

 

 

 

등기취급을 전제로 우체국창구/정보통신망을 통하여 발송인이 수취인에게 

어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 사실을 우체국이 증명하는 특수취급제도!

 

 

<내용증명 기능>

-증거보전 및 채무자에게 심리적 압박감

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<내용증명 양식>

제목: 전세금 반환 청구서

수신인 인적사항

발신인 인적사항

-임대차계약내용

-임대차 종료 시점 및 사유

-반환금 요청 내용

-입금계좌

발신인 (인)

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<배달증명>

"우편물의 배달일자 및 수취인을 배달 우체국에서 증명하여 발송인에게 통지하는 제도"

 

<배달증명 기능>

-상대방이 우편물을 수령하였다는 것을 공적으로 증명

-우편물 수령일자, 수령인 등을 발송인에게 보내줌

 

<배달증명의 필요성>

-도달주의: 상대방에게 도달 한 때부터 효력 발생

 

 

상가건물임대차보호법

 

 

 

 

"상가건물의 임대차에 공정한 거래질서 확립과 영세업자들을 보호하기 위한 제도"(2002년 11월부터 시행)

 

<환산보증금으로 판단>

환산보증금=보증금+(월세X100)

ex) 보증금 1천만원, 월세 20만원

=1천만원+(20만원x100)=3천만원

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1. 적용대상: 상가건물(사업자등록대상 건물) 임대차 적용(단, 보증금 일정금액 이하)

2. 대항력: 상가건물 인도+사업자등록+익일 0시

3. 우선변제권: 확정일자(상가소재지 세무서)

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<상가임대차 기간>

1. 약정: 기간의 정함이 없거나 1년 미만인 경우 최소 1년 보장

2. 묵시적갱신: 임대인/임차인 기간만료 6개월~1개월 사이 갱신요구를 하지 않은 경우(기간 만료 시 전과 동일한 조건으로 다시 임대차 간주)

3. 임대차기간: 10년 연장(10년 한도 내 계약갱신요구권 있음)

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<최우선변제>

-경매신청 등기 전까지 대항력을 구비한 경우 건물가액의 1/2까지최우선변제 보장

 

<권리금>

-바닥권리금: 상가의 입지가 좋아 붙게 되는 권리금

-영업권리금: 영업이 잘 되어 붙는 권리금

-시설권리금: 기존의 업종과 같아 시설을 인수할 때 지불하는 권리금

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<매매계약의 해제>

매도인 계약금 배약 상환, 매수인 계약금 포기=계약해제

(계약금=해약금)

 

<전세계약의 해지>

임대차 목적 이외의 용도로사용하는 경우 계약 해지

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<계약갱신요구권>

임대인이 임차인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이 계약갱신을 요구할경우 정당한 사유 없이 거절하지 못함(10년)

 

<묵시적 갱신>

임대기간 만료 6개월~1개월 사이 임대인이 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 않는 경우 그 기간이 만료된 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

*임차인은 언제든지 계약해지통고 할 수 있고, 임대인은 통고를 받은 날부터 3개월 후 효력 발생

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<상가임대차보호법 개정 내용>

1. 계약갱신요구기한: 5년->10년 연장

2. 권리금 보호대상 전통시장 포함

3. 권리금 회수기간: 3개월->6개월

4. 임대료 인상 상한요율: 년9%->년5%

5. 상가임대차 분쟁조정위원회 설치

6. 장기 계약 임대인 소득세/법인세 5% 세액공제

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내용이 너무 길어 다음 포스팅에는

LTV,DTI,DSR,투기과열지구, 투기 지구 등에

대해 포스팅하겠습니다!

 

 

 

 

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